當(dāng)前位置：中國廣告人網(wǎng)站>創(chuàng)意策劃>房產(chǎn)酒店>詳細(xì)內(nèi)容 華北某城市商業(yè)調(diào)查報(bào)告 作者：佚名 時(shí)間：2003-8-20 字體：[大] [中] [小]

    目 錄
     前言
     一、XX市概況
     二、XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r
     三、XX市房地產(chǎn)所處階段及其特征
     四、XX商服物業(yè)整體狀況
     五、XX市未來商業(yè)物業(yè)的發(fā)展趨勢
     六、本項(xiàng)目及
周邊商業(yè)狀況     
     前言
     按市場的邏輯辦事，用數(shù)據(jù)說話，有了調(diào)查就有了發(fā)言權(quán)。本篇是項(xiàng)目全程策劃的根本所在。     
     一、 XX市概況
    1） XX市位于河北省南部、西依太行山、東臨華北大平原，地處晉、冀、魯、豫四省交匯中心，轄1市14縣4區(qū)、214個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。全市總面積1.5萬平方公里，其中市區(qū)面積457平方公里�？�?cè)丝?38萬，其中市區(qū)人口約100萬。
    2） XX市是河北省第三大城市，是全國24個(gè)“較大城市”之一。1985年2月列為對外開放城市。同時(shí)XX市也是一個(gè)發(fā)展歷史悠久，具有深厚文化底蘊(yùn)的古都名城。
    3） XX市現(xiàn)為煤炭、鋼鐵、紡織、電力、機(jī)械、建材、陶瓷、化工等多種門類的新型工業(yè)城市，地理位置得天獨(dú)厚，交通十分便利。107國道、309國道、京廣鐵路穿市而過，公路四通八達(dá)。邯濟(jì)鐵路、XX機(jī)場、京深高速公路、京廣鐵路電氣化改造等一批重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，使XX市成為一個(gè)西連三晉，東接齊魯，南北貫通，陸空并行的立體化交通樞紐，從而穩(wěn)固了XX市在四省接壤地區(qū)經(jīng)貿(mào)中心的地位。更進(jìn)一步把XX市推向商貿(mào)中心的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略地位。
     二、XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r
    （1） 作為工業(yè)重鎮(zhèn)，XX市以“二黑二白”——鋼鐵、煤炭和紡織、陶瓷全國聞名，為我國經(jīng)濟(jì)的快速增長和綜合國力的增強(qiáng)，作出過巨大的貢獻(xiàn)�，F(xiàn)在XX市在改革開放中逐步調(diào)整了自己的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，符合XX市進(jìn)一步發(fā)展的新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在形成。
    （2） 近兩年XX市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：
    A、 國民經(jīng)濟(jì)保持較快增長，綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2000年全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值542.3億元，比上年增長10.0%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值95.2億元，增長3.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值285億元，增長12.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值189.1億元，增長9.9%。第一、 二、三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為16.7%、50%、33.3%。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值6536元，比上年增長8.4%。
    B、 市場物價(jià)低位運(yùn)行，人均消費(fèi)水平進(jìn)一步增強(qiáng)。2000年全市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)比上年下降0.6％，商品零售價(jià)格總指數(shù)下降2.2％。社會(huì)消費(fèi)品零售額171.5億元，比上年增長10.9%，人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額2067元，比上年增9.3%，城市居民人均消費(fèi)支出4297元，比上年增長8.0%。
    （3）由上可以看出，XX市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對全國的發(fā)展速度略高，其中第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度遠(yuǎn)高于作為XX市傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)的第一產(chǎn)業(yè)，XX市經(jīng)濟(jì)處于重大的轉(zhuǎn)型和調(diào)整階段。
    （4）據(jù)有關(guān)部門對200戶家庭的抽樣調(diào)查表明，每年尚有5億到10億的潛在購買力。為此，XX市委、市政府大力提倡投資建設(shè)商貿(mào)市場。按省委、省政府對XX市的要求及《XX市“九五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景發(fā)展目標(biāo)》XX市將建成晉冀魯豫四省接壤區(qū)域經(jīng)貿(mào)中心。作為XX市新世紀(jì)的商業(yè)將會(huì)迎來更大的發(fā)展和難得的機(jī)遇。
    （5）“在舊城改造的基礎(chǔ)上，加大以XX市商貿(mào)中心區(qū)為軸線的城市建設(shè)，建設(shè)一批有XX特色的大商場、大市場，同時(shí)支持發(fā)展現(xiàn)代新型市場營銷方式，創(chuàng)新業(yè)態(tài)，鼓勵(lì)倉儲(chǔ)式超市、電子商務(wù)等新業(yè)態(tài)的發(fā)展�！笔荴X市“十五”計(jì)劃綱要的首選任務(wù)和目標(biāo)。
     三、XX市房地產(chǎn)所處階段極其特征：
    從國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展的三個(gè)階段來看，XX市房地產(chǎn)的整體發(fā)展水平處在第一階段向第二階段過渡時(shí)期，是第二代商品住宅初期的發(fā)展階段。從總體來說，XX市房地產(chǎn)業(yè)尚不夠成熟，這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
    A、 安居工程為主，樓盤層次較低
    成熟的房地產(chǎn)市場，應(yīng)該是低、中、高檔次齊全，適應(yīng)各種層次的消費(fèi)需要，各種類型的樓盤應(yīng)有盡有。反觀XX市商品住宅，無論是規(guī)劃規(guī)模還是銷售規(guī)模，解困型、安居工程和舊城危房改造項(xiàng)目的低檔樓盤占據(jù)了主要市場，而中檔樓盤則有明顯的定位不清和坐落零散的特點(diǎn)，高檔住宅（如宏達(dá)名都花園）雖已抬頭，但數(shù)量極少，還不能與安居工程的規(guī)模相比。2000年市商品住宅銷售面積100多萬平方米，銷售總額 萬元，每平方米銷售均價(jià) 元，其低檔樓盤占據(jù)主導(dǎo)地位可想而知。　
    B、樓盤命名缺乏商品意識(shí)
    XX市的商品住宅小區(qū)，大部分是以街區(qū)路段等地理區(qū)位命名，如廣安、廣廈、春暉小區(qū)、光華苑等，以隸屬單位命名，如電力花園、城建花園等小區(qū)，而像亞太世紀(jì)花園、宏達(dá)名都、鄰水苑、空中花園等帶有商品房特點(diǎn)的樓盤命名還僅僅是個(gè)小小支流，這多少反映了XX市的房地產(chǎn)業(yè)尚未完全引入市場機(jī)制，還帶有一定程度的行政規(guī)劃和權(quán)力干預(yù)的指令性特點(diǎn)。
    C、 銷售服務(wù)意識(shí)淡薄
    XX市房地產(chǎn)銷售，很少設(shè)有示范單位，即使設(shè)有示范單位其裝修質(zhì)量平平，示范單位里很少家具擺設(shè)。售樓處大都簡陋不堪，雖然擺有模型、展板，但是其資料不全，整體平面圖，戶型平面圖沒有，銷售人員的服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，坐等客戶上門購房，大有來者自請尊便，“愛買不買”的坐銷心理，銷售人員也大都不夠?qū)�業(yè)水準(zhǔn)；
    D、 付款方式單調(diào)，差距不大
    XX市購房的付款方式大都是一次性付款、銀行按揭，分期付款用的較少，但是其差別不大，有的甚至其優(yōu)惠幅度一樣，銀行按揭付款條件苛刻。
    E、 市場意識(shí)不強(qiáng)，操作不規(guī)范
    XX市房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)營理念上還沒有真正走上市場，尚有較濃厚的以產(chǎn)帶銷或坐等銷售的傳統(tǒng)心理。其突出表現(xiàn)是對地段區(qū)位的高度重視，對市場定位缺乏科學(xué)依據(jù)，認(rèn)為反正現(xiàn)在市場是賣方市場，怎么做都可以，等等。
    F、物業(yè)管理水平滯后
    物業(yè)管理方面，XX市房產(chǎn)商開發(fā)樓盤大都自銷自管，整個(gè)管理尚未完全脫離傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的行政模式，管理的理念仍然以“看房子”或管理住戶為主，物業(yè)管理內(nèi)容不全，與市場經(jīng)濟(jì)管理模式下的為業(yè)主服務(wù)的管理理念還有一段距離。
    G、商品展示水平有待提高
    售樓處的模型、展版、洽談處的擺設(shè)都沒有考慮周全，沒有從方便銷售的角度考慮進(jìn)行布置，而是隨便擺放，位置不協(xié)調(diào)，且制作不夠精細(xì)，售樓處的包裝裝修沒有風(fēng)格，功能分區(qū)不夠齊全。展示工具不夠全面。洽談桌椅的配置不考究等等。都顯示出了商品展示水平有待提高。
    H、沒有專業(yè)的房地產(chǎn)廣告公司，廣告設(shè)計(jì)水平較低
    由于XX市的房地產(chǎn)水平低下，目前也沒有一家專業(yè)的房地產(chǎn)廣告公司，因而房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)較差，雖然有時(shí)平面設(shè)計(jì)尚可，但創(chuàng)意全無。廣告的媒體選擇、版式設(shè)計(jì)、發(fā)布時(shí)間、創(chuàng)意空間等顯得太單調(diào)，毫無新意。
     四、XX市商服物業(yè)整體狀況
     1、XX商服物業(yè)分類
    （1）XX的商服物業(yè)按其分布可分為三類：
    1）、第一類：由東西向的陵園路西段、環(huán)城西路和南北向的陵西大街、浴新街圍合而成的XX未來商業(yè)中心區(qū)，勘稱XX的“王府井”和“東門”。這里聚集著邯山商場、趙都商場、日月城、康德商城等眾多以零售為主的大型百貨商城（見附表1）和冀南小商品批發(fā)市場、XX鞋城等一批以批發(fā)為主的批發(fā)市場（見附表4）。
    2）、第二類：以人民東路為軸線，從“新世紀(jì)廣場”直至“櫻花大賣場”，為XX新型百貨超市、百貨商城和傳統(tǒng)商業(yè)機(jī)構(gòu)相結(jié)合而成的商業(yè)旺區(qū)。
    3）、第三類：以居民區(qū)為據(jù)點(diǎn)，主要以街鋪和“櫻花”“天客隆”為代表的超級市場形式出現(xiàn)（見附表2）。
    （2）XX商場按其經(jīng)營形式可分為四類：
    1）、第一類：以邯山商場、趙都商場、萬達(dá)商城、新世紀(jì)商城等新、老商城為代表的以零售為主的大型百貨商城（見附表1）。
    2）、第二類：借助交通優(yōu)勢，在交通樞紐沿線附近的以冀南小商品批發(fā)市場、XX鞋城等為代表的以批發(fā)性質(zhì)為主的批發(fā)市場（見附表4）。
    3）、第三類：以居民聚集區(qū)和老商業(yè)旺區(qū)為據(jù)點(diǎn)，以“櫻花”“天客隆”為代表的超級市場（見附表2）。
    4）、第四類：以“樂頤電腦城”“趙都電子信息產(chǎn)品市場”“千僖商城”為代表的專業(yè)產(chǎn)品市場（見附表3）。
     2、XX商場物業(yè)特點(diǎn)
    （1）區(qū)域分布
    1）、XX商場分布較為集中，以大型物業(yè)為主，規(guī)模效應(yīng)明顯。如康德、日月城、趙都商場、邯山商場等。
    2）、由于北方城市的氣候原因（冬季寒冷且時(shí)間較長）使百貨類街鋪不夠繁榮（冬季人們在室外活動(dòng)較少），冬季購物集中在幾個(gè)大型百貨商場當(dāng)中。
    3）、超級市場分布區(qū)域較為分散，除主店在中心商區(qū)，其余皆處在居民區(qū)附近。
    4）、集市貿(mào)易仍較繁榮，商業(yè)業(yè)態(tài)處于由“大百貨”向“專業(yè)型百貨”轉(zhuǎn)型階段。
    （2）經(jīng)營品類
    1）、各大型百貨商場經(jīng)營品類極為相似，經(jīng)營手段仍為傳統(tǒng)的“大百貨”形式。如康德、日月城、趙都、萬達(dá)、邯山商場等都是經(jīng)營家電、音像、日用品、服裝類。
    2）、超級市場經(jīng)營品種以日用小百貨為主，價(jià)位較高的“大家電” 類和服飾、鞋帽品種較少。
    （3）經(jīng)營形式
    1）、商場經(jīng)營多采用與廠家聯(lián)營和部分自營相結(jié)合的方式，個(gè)別采用對外出租，統(tǒng)一管理的模式。
    2）、新型商場已有了一定的營銷手段，如舉行促銷、展覽、拍賣、時(shí)裝SHOW等活動(dòng)，吸引人流。
    3）、采用商場柜臺(tái)、鋪位對外出租形式的商場由于經(jīng)營品類的不同分布，不同樓層租價(jià)差異不大。
    4）、由于商場的數(shù)量總量不大，顧客可選擇的余地不大，經(jīng)營的樓層多在4層以上，而且顧客對樓層的高低開始敏感。
    5）、由于位置較為集中，且經(jīng)營品類相似，故商場的經(jīng)營情況相對位置成為第一要素，顧客購物主要看中商場的品種齊全和商場的品牌。
    6）、超級商場內(nèi)商品擺設(shè)、裝修效仿國內(nèi)外品牌超市的形象，但經(jīng)營管理仍有相當(dāng)差距。
    （4）功能設(shè)置
    新型商城多以綜合功能為主要特點(diǎn)，初步具備了現(xiàn)代化經(jīng)營特征，而較早的商場絕大部分功能單一，屬于單一的購物場所；
    新型內(nèi)有大型百貨、品牌專營店、大型風(fēng)味特色食肆、兒童娛樂城等輔助設(shè)施；
    （5）營業(yè)規(guī)模
    商場規(guī)模普遍較大，平均商場經(jīng)營面積在1.2萬平方米以上；
    超級市場除主力店規(guī)模較大。其余皆為小型超市（類似于71便利店）。
    （6）硬件設(shè)施及配套
    新型商城硬件設(shè)施尚佳，如新世紀(jì)商場，但從裝修來看，商業(yè)氣氛不濃厚，早期的商城設(shè)施較陳舊，人流較少，如趙都商場，不得不重新裝修。
    （7）銷售狀況
    臨街商鋪一般采取銷售方式，大型商場一般采用統(tǒng)一經(jīng)營和租賃形式。把商場劃塊銷售，產(chǎn)權(quán)賣給經(jīng)營者的方式極少，而且此種形式的出現(xiàn)也只是在去年才有。如圣達(dá)商業(yè)街、邯北市場等。
     3、XX商服物業(yè)的缺陷及機(jī)會(huì)點(diǎn)
    （1）缺陷：
    Ø 傳統(tǒng)“老百貨商場“體制陳舊，包袱沉重，經(jīng)營舉步唯艱。
    Ø 經(jīng)營品種雷同，同質(zhì)化嚴(yán)重，商場之間的競爭十分激烈。
    Ø 商場的經(jīng)營水準(zhǔn)不高，服務(wù)效率較低。
    Ø 超級市場的專業(yè)化程度不高，經(jīng)營品種單一，顧客只在超市中購買日雜用品，大件商品仍到百貨商場里購買。
    （2）市場機(jī)會(huì)點(diǎn)：
    Ø 傳統(tǒng)百貨商場經(jīng)營品種的雷同，給某些類別商品的專業(yè)化集中提供了機(jī)會(huì)，相應(yīng)的專業(yè)市場即將出現(xiàn)。
    Ø 大型品牌百貨超市有良好機(jī)會(huì)占據(jù)市場，其主要優(yōu)勢為品牌效應(yīng)、服務(wù)水準(zhǔn)、經(jīng)營種類和旅游休閑功能。
     五、XX市未來商業(yè)物業(yè)的發(fā)展趨勢
     1、商業(yè)中心區(qū)將是商業(yè)投資的熱點(diǎn)
    隨著XX市政府對未來XX市場規(guī)劃的逐步實(shí)施，商業(yè)中心區(qū)的重要性將愈加顯現(xiàn)。在未來商業(yè)中心區(qū)，商場、娛樂業(yè)等都還有很大的發(fā)展空間，許多與居民生活相關(guān)的專業(yè)市場尚待建立。據(jù)此可以斷言，未來幾年，商業(yè)中心區(qū)必將商機(jī)無限。
    2、大型百貨商場將走向品牌經(jīng)營
    市場競爭的結(jié)果是優(yōu)勝劣汰。百貨商場的經(jīng)營者只有不斷地更新經(jīng)營理念，不斷地提高產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)水平，才能順應(yīng)市場的發(fā)展。而隨著市場的不斷發(fā)展和成熟，最終將形成幾大特色品牌。陽光集團(tuán)下屬的三大商場已成為XX傳統(tǒng)百貨商場的旗幟。
    3、主題式專業(yè)市場將引領(lǐng)XX商場的新潮流
    社會(huì)分工的越來越細(xì)導(dǎo)致了產(chǎn)品的細(xì)化和市場的細(xì)分，隨著生活水平的提高，
    居民需要更全更好的商品，需要更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。市場的渴求必將會(huì)誕生越來越
    多的主題式專業(yè)市場，如千禧大廈的通訊市場、樂頤大廈的電腦市場、丹蘭女
    人街等，而那些小而全、缺乏特色的商場將逐步被市場所淘汰。
    4、大型超市將有較大的發(fā)展空間。
    目前XX市有“天客隆”、“櫻花大賣場”等較大超市，相對深圳、上海等地來說，其超市的經(jīng)營水平和規(guī)模檔次都差別較遠(yuǎn)。僅僅滿足顧客的一般需求，但經(jīng)營業(yè)績較好，已漸漸被市民接受。大型品牌超市具有規(guī)模大，品種齊全，經(jīng)營理念先進(jìn)，售后服務(wù)完善等優(yōu)勢，將會(huì)是新一輪商業(yè)領(lǐng)域競爭中的佼佼者。
    5、商圈功能重新配置
    從市政府對XX商業(yè)中心區(qū)的規(guī)劃和功能配置來看，商業(yè)中心區(qū)將不僅僅是一個(gè)商業(yè)圈的概念，還將承擔(dān)起XX商業(yè)旅游、購物、休閑、活動(dòng)的一種具有城市文化特色的景點(diǎn)，能充分發(fā)揮假日經(jīng)濟(jì)功能的一個(gè)消費(fèi)區(qū)域。
    6、大商鋪細(xì)分化，投資成本小，出租容易。
    傳統(tǒng)大百貨商場通常是一些大型商家經(jīng)營，由于經(jīng)營體制較落后，激烈的市場競爭，使得商家經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大。隨著第三產(chǎn)業(yè)的興起，商場經(jīng)營形式的靈活多變，原本大型商家統(tǒng)一經(jīng)營的模式被分割成許多小塊，讓眾多的小商家來分擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。此種形式降低了經(jīng)營門檻，小商家投資成本小，風(fēng)險(xiǎn)相對也小。